Bên bán đổi ý sau khi nhận cọc thì xử lý thế nào? | Đức BĐS Ninh Bình

Bên bán đổi ý sau khi nhận cọc thì xử lý thế nào? | Đức BĐS Ninh Bình

Trong các giao dịch mua bán bất động sản, việc ký hợp đồng đặt cọc là bước pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại văn phòng công chứng. Thế nhưng, khi thị trường biến động hoặc có người khác trả giá cao hơn, tình trạng chủ đất “lật kèo” diễn ra khá phổ biến. Vậy gặp tình huống bên bán đổi ý sau khi nhận cọc thì xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi tối đa và không bị mất tiền?

Hãy cùng Đức BĐS Ninh Bình phân tích sâu quy định pháp luật và các bước xử lý thông minh qua 5 nội dung cốt lõi dưới đây.

1. Quy định của Bộ luật Dân sự về việc bên bán hủy cọc

Khi bên bán chủ động từ chối thực hiện việc ký hợp đồng mua bán như đã cam kết, hành vi này được khép vào lỗi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự hiện hành, nguyên tắc xử lý được áp dụng như sau:

• Nghĩa vụ hoàn trả: Bên bán bắt buộc phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc gốc đã nhận ban đầu cho bên mua.

• Nghĩa vụ chịu phạt cọc: Ngoài việc trả lại tiền gốc, bên bán phải chịu một khoản tiền phạt cọc tương đương với giá trị của số tiền cọc đó (thường gọi là phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

• Thỏa thuận mức phạt đặc biệt: Nếu trong hợp đồng đặt cọc trước đó hai bên có cài cắm điều khoản phạt gấp 3, gấp 5 lần hoặc một số tiền cụ thể nếu lật kèo, thì bên bán phải bồi thường đúng theo mức thỏa thuận đó.

2. Bước 1: Tiến hành thương lượng và lập biên bản hủy cọc bồi thường

Dù rất bức xúc, nhưng giải pháp đầu tiên và tối ưu nhất về mặt thời gian cũng như chi phí luôn là ngồi lại đối thoại trực tiếp:

• Tìm hiểu nguyên nhân: Hãy trao đổi rõ ràng xem lý do bên bán đổi ý là gì (thiếu giấy tờ, gia đình không đồng thuận, hay do có khách khác trả cao hơn) để tìm tiếng nói chung.

• Thống nhất phương án phạt cọc: Nếu bên bán có thiện chí, hai bên có thể thỏa thuận một mức phạt hợp lý (đôi khi người mua có thể gia lộc, giảm bớt một chút tiền phạt cọc để lấy tiền về nhanh chóng).

• Lập văn bản rõ ràng: Khi bên bán đồng ý trả tiền, hai bên bắt buộc phải lập Biên bản thanh lý hợp đồng đặt cọc, ghi rõ số tiền gốc và tiền phạt bên bán giao lại, ký và lăn tay rõ ràng để làm bằng chứng dứt điểm giao dịch.

3. Bước 2: Thiết lập bằng chứng chứng minh bên mua không có lỗi

Trong trường hợp bên bán né tránh, cố tình không chịu ra văn phòng công chứng đúng ngày hẹn nhưng lại k muốn trả tiền phạt cọc, bên mua cần chủ động thiết lập bằng chứng pháp lý bảo vệ mình:

• Đến văn phòng công chứng đúng lịch: Vào ngày hẹn ký hợp đồng mua bán chính thức, bên mua vẫn phải mang theo đầy đủ tiền mặt/hồ sơ vay vốn và giấy tờ cá nhân đến đúng văn phòng công chứng đã thỏa thuận.

• Yêu cầu công chứng viên xác nhận: Hãy nhờ công chứng viên lập biên bản ghi nhận sự kiện: “Bên mua có mặt đúng giờ, chuẩn bị đủ điều kiện giao dịch nhưng bên bán vắng mặt không lý do”.

• Lưu giữ tin nhắn, cuộc gọi: Chụp ảnh, quay video lại các tin nhắn, cuộc gọi thông báo của bên bán về việc đổi ý không bán nữa để làm chứng cứ đanh thép trước tòa.

4. Bước 3: Gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân đòi quyền lợi

Nếu bên bán lật lọng, cố tình chiếm dụng vốn, không trả tiền cọc lẫn tiền phạt và cắt đứt liên lạc, bên mua cần nhanh chóng làm thủ tục khởi kiện dân sự:

• Nơi nộp đơn: Gửi đơn khởi kiện kèm theo hợp đồng đặt cọc gốc, biên bản vắng mặt của công chứng và các bằng chứng liên quan lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bên bán đang cư trú, làm việc.

• Yêu cầu của đơn kiện: Yêu cầu Tòa án tuyên buộc bên bán phải hoàn trả tiền cọc gốc, thanh toán tiền phạt cọc và bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh (nếu có).

• Áp dụng biện pháp khẩn cấp: Người mua có quyền làm đơn yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời – phong tỏa, ngăn chặn mọi giao dịch đối với thửa đất đó. Lúc này, chủ đất sẽ k thể bán cho người khác hay cắm ngân hàng, buộc họ phải quay lại giải quyết dứt điểm với bạn.

5. Giải pháp phòng ngừa rủi ro chủ nhà “lật kèo” từ Đức BĐS Ninh Bình

“Phòng bệnh hơn chữa bệnh”, để quy trình mua bán nhà đất luôn diễn ra an toàn, không phải kéo nhau ra tòa đòi tiền mệt mỏi, Nhu khuyên bạn nên áp dụng 3 nguyên tắc vàng sau khi làm hợp đồng cọc:

• Nâng cao giá trị tiền đặt cọc: Nếu bạn chấm mảnh đất đó rất ưng ý và thấy giá hời, hãy đàm phán cọc một số tiền đủ lớn (thường từ 10% – 20% giá trị tài sản). Số tiền cọc lớn sẽ khiến chủ đất phải cân lường, không dám lật kèo vì mức phạt đền cọc quá nặng.

• Ký cọc có người làm chứng hoặc công chứng cọc: Nên thực hiện ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng hoặc có sự chứng kiến ký tên của đơn vị môi giới uy tín. Giao dịch chuyển tiền cọc nên thực hiện qua tài khoản ngân hàng để có sao kê minh bạch.

• Đồng hành cùng đơn vị chuyên nghiệp: Việc giao dịch qua các hệ thống văn phòng như Đức BĐS Ninh Bình sẽ là tấm khiên vững chắc cho bạn. Chúng tôi luôn soạn thảo các biểu mẫu hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, check kỹ tính chính chủ của người ký cọc và có những điều khoản phạt vi phạm nghiêm ngặt, giúp bảo vệ tuyệt đối dòng vốn của quý khách hàng từ khâu cọc đến khâu cầm sổ trên tay.

Thông tin liên hệ Đức BĐS Ninh Bình

Quý khách hàng cần tư vấn biểu mẫu hợp đồng đặt cọc chống lật kèo, hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai hoặc rà soát kiểm tra quy hoạch nhà đất trọn gói tại Ninh Bình, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

• 📞 Liên hệ: Nguyễn Văn Đức – Đức BĐS Ninh Bình

• 📱 Hotline: 094 268 3535 – 091 555 3535

• 🌐 Website: https://ducbds.com

• 📍 Địa chỉ: TP Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình.

Đức BĐS Ninh Bình – Am hiểu địa phương, Tận tâm bảo vệ lợi ích thực của bạn!