Đất trồng cây lâu năm có làm homestay được không?

Đất trồng cây lâu năm có làm homestay được không? | Đức BĐS Ninh Bình

Xu hướng đầu tư homestay, du lịch sinh thái trải nghiệm tại các vùng ven hay các thủ phủ du lịch sinh thái đang bùng nổ mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Để tiết kiệm chi phí, đa phần các nhà đầu tư sẽ tìm mua các quỹ đất nông nghiệp diện tích lớn, có cảnh quan đẹp và trên sổ thể hiện loại đất là đất trồng cây lâu năm (ký hiệu là CLN).

Vậy câu hỏi pháp lý đặt ra là: “Đất trồng cây lâu năm có làm homestay được không?” và làm thế nào để khai thác mô hình này một cách an toàn, đúng luật? Hãy cùng Đức BĐS Ninh Bình bóc tách chi tiết qua 5 nội dung cốt lõi dưới đây.

1. Bản chất pháp lý: Đất trồng cây lâu năm KHÔNG được xây công trình kiên cố

Để tránh các rủi ro đáng tiếc, nhà đầu tư cần phân biệt rõ ràng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

Mục đích sử dụng đất CLN: Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, chỉ được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm, cây lấy gỗ, cây ăn quả…
Bản chất của Homestay: Bản chất kinh doanh homestay, resort là dịch vụ lưu trú du lịch (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). Khách hàng đến lưu trú bắt buộc phải có nhà ở, công trình kiên cố hoặc bán kiên cố để sinh hoạt.
Quy định chung: Về mặt nguyên tắc, bạn không được phép xây dựng các công trình lưu trú kiên cố directly (trực tiếp) trên đất trồng cây lâu năm khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Mức phạt và hậu quả nghiêm trọng khi tự ý xây homestay “chui”

Nhiều nhà đầu tư nôn nóng hoặc nghe theo lời tư vấn sai lệch thường chọn giải pháp tự ý xây dựng các căn Bungalow, nhà lắp ghép, container rồi gắn mác “công trình tạm” trên đất trồng cây lâu năm:

Cái bẫy “nhà tạm, nhà lắp ghép”: Luật Đất đai không có khái niệm “nhà lắp ghép thì không bị phạt”. Chỉ cần công trình đó làm thay đổi hiện trạng bề mặt đất, kết cấu đất nông nghiệp thì đều bị tính là vi phạm.
Xử phạt hành chính và cưỡng chế: Hành vi tự ý chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp sẽ bị phạt tiền từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng (tùy diện tích vi phạm).
Biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc là phải tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại hiện trạng đất trồng cây ban đầu. Thực tế đã có rất nhiều khu homestay, farmhouse vùng ven bị chính quyền ra quân cưỡng chế, san phẳng, khiến nhà đầu tư trắng tay.

3. Hai giải pháp vàng để làm homestay HỢP PHÁP trên đất trồng cây lâu năm

Để biến ý tưởng kinh doanh homestay thành hiện thực một cách đường đường chính chính, bạn có thể áp dụng 2 phương án sau:

Phương án 1: Xin chuyển đổi một phần diện tích đất CLN sang đất ở (đất thổ cư)
- Bạn không cần phải lên thổ cư cho toàn bộ khu đất rộng hàng ngàn mét vuông vì chi phí sẽ rất lớn. Hãy tính toán tổng diện tích xây dựng các căn bungalow, khu lễ tân, nhà hàng (ví dụ khoảng 200m² – 300m²) để làm thủ tục xin lên thổ cư cho phần diện tích đó. Phần đất còn lại vẫn giữ nguyên là đất CLN để làm sân vườn, trồng cây cảnh, tạo cảnh quan sinh thái.
Phương án 2: Lựa chọn mảnh đất trồng cây lâu năm ĐÃ CÓ SẴN một phần đất ở
- Khi đi tìm nguồn hàng, hãy ưu tiên các thửa đất hỗn hợp (ví dụ: Sổ đỏ có tổng diện tích 1000m², trong đó có 200m² đất ở ONT/ODT và 800m² đất trồng cây lâu năm). Bạn sẽ tiến hành xây dựng các công trình homestay nằm trọn trong phạm vi 200m² đất ở đó, cực kỳ an toàn và đúng luật.

4. Điều kiện bắt buộc để đất trồng cây lâu năm được lên thổ cư

Không phải cứ có tiền nộp thuế là bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất CLN sang đất thổ cư được ngay. Thửa đất của bạn phải thỏa mãn 2 điều kiện cốt lõi:

Phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương: Vị trí của thửa đất trồng cây lâu năm đó phải nằm trong vùng được quy hoạch làm đất ở (đất nông thôn ONT hoặc đất đô thị ODT) trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất của quận/huyện/thành phố.
Nằm trong chỉ tiêu kế hoạch năm: Địa phương đó còn chỉ tiêu phân bổ diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong năm mà bạn nộp hồ sơ xin chuyển đổi.

5. Lời khuyên chiến lược cho nhà đầu tư Homestay từ Đức BĐS Ninh Bình

Đầu tư bất động sản homestay du lịch sinh thái là một bài toán dài hạn. Để dòng vốn của bạn luôn được bảo vệ an toàn, Nhu khuyên bạn bận rộn đến mấy cũng phải ghi nhớ 3 nguyên tắc nằm lòng:

Tuyệt đối không mua đất bằng niềm tin: Hãy bỏ qua những câu hứa hẹn mập mờ kiểu “Khu này vùng sâu vùng xa xây thoải mái không ai vào kiểm tra đâu” hay “Loại đất này không lên được thổ cư nhưng nhà tháo lắp thì vô tư”.
Check quy hoạch đa tầng: Trước khi xuống tiền mua đất CLN để làm homestay, hãy cầm bản photo sổ đỏ lên trực tiếp Phòng Tài nguyên & Môi trường để đối chiếu chính xác thửa đất đó có nằm trong diện được quy hoạch lên thổ cư hay không.
Lập kế hoạch tài chính cho chi phí chuyển đổi mục đích: Hãy cộng cả tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào tổng vốn đầu tư ban đầu để tính toán chính xác thời gian hòa vốn của dự án, tránh tình trạng cạn kiệt dòng tiền giữa chừng.

Thông tin liên hệ Đức BĐS Ninh Bình

📞 Liên hệ: Nguyễn Văn Đức – Đức BĐS Ninh Bình
📱 Hotline: 094 268 3535 – 091 555 3535
🌐 Website: https://ducbds.com
📍 Địa chỉ: TP Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình.

Đức BĐS Ninh Bình – Trao giá trị thực, đồng hành cùng dự án thịnh vượng của bạn!