Sau khi bị thu hồi một phần đất có được xây dựng không?

Sau khi bị thu hồi một phần đất có được xây dựng không? | Đức BĐS Ninh Bình

Khi Nhà nước triển khai các dự án hạ tầng giao thông hoặc mở rộng lộ giới, rất nhiều thửa đất của người dân bị “cắt xén” một phần diện tích. Sau khi nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều chủ nhà muốn đập bỏ phần kiến trúc cũ để xây dựng lại một ngôi nhà mới khang trang trên phần đất còn lại. Tuy nhiên, không ít trường hợp khi mang hồ sơ đi xin Giấy phép xây dựng lại bị cơ quan chức năng từ chối.

Vậy sau khi bị thu hồi một phần đất có được xây dựng không? Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn quy hoạch, Đức BĐS Ninh Bình xin bóc tách 4 điều kiện bắt buộc mà bạn cần nắm rõ trước khi tiến hành khởi công.

1. Khẳng định: ĐƯỢC PHÉP XÂY DỰNG nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện

Theo Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hành, quyền sử dụng đối với phần đất còn lại (nằm ngoài ranh giới thu hồi) vẫn thuộc về người dân. Bạn hoàn toàn có quyền sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới công trình trên phần đất này.

Tuy nhiên, việc xây dựng không thể diễn ra tự do mà bắt buộc phải thỏa mãn các tiêu chuẩn khắt khe về quy hoạch đô thị. Nếu phần đất còn lại không đạt chuẩn, bạn sẽ không được cấp Giấy phép xây dựng.

2. Điều kiện 1: Diện tích và Kích thước đất còn lại phải đạt chuẩn tối thiểu

Đây là “bức tường” pháp lý lớn nhất khiến nhiều nhà không thể xây dựng lại sau khi bị xén đất:

Không được rơi vào dạng “nhà siêu mỏng, siêu méo”: Pháp luật quy định rất rõ về diện tích tối thiểu được phép xây dựng. Thông thường, đối với đất ở đô thị, phần diện tích đất còn lại sau thu hồi phải lớn hơn 15m2, đồng thời kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều sâu của thửa đất phải từ 3m trở lên.
Hướng xử lý nếu đất quá nhỏ: Nếu phần đất còn lại nhỏ hơn 15m2 hoặc có hình thù quá méo mó không đủ điều kiện xây dựng, Nhà nước sẽ khuyến khích bạn hợp thửa với đất của nhà hàng xóm liền kề. Nếu không thể hợp thửa, Nhà nước có thể ra quyết định thu hồi nốt phần diện tích nhỏ hẹp đó để phục vụ công trình công cộng và đền bù cho bạn.

3. Điều kiện 2: Phải tuân thủ tuyệt đối “Chỉ giới xây dựng” và “Khoảng lùi”

Nhiều người lầm tưởng rằng đất của mình còn đến đâu thì được xây sát vỉa hè đến đó. Thực tế không phải vậy:

Chỉ giới đường đỏ và Chỉ giới xây dựng: Đường được mở rộng đồng nghĩa với việc mốc lộ giới cũng thay đổi. Tùy thuộc vào quy chuẩn của tuyến đường mới, cơ quan quy hoạch sẽ yêu cầu một khoảng lùi xây dựng (thường từ 2m đến 5m tính từ vỉa hè).
Bạn chỉ được phép xây dựng phần móng và phần thân nhà kiên cố từ vạch “Chỉ giới xây dựng” trở vào trong. Phần khoảng lùi phía trước chỉ được làm sân, cổng hoặc tường rào tạm.

4. Điều kiện 3: Mục đích sử dụng của phần đất còn lại phải là “Đất ở”

Yếu tố nguồn gốc đất đóng vai trò quyết định đến việc xin phép xây dựng:

Nếu trước khi thu hồi, toàn bộ thửa đất của bạn là Đất ở (Thổ cư – ONT/ODT), thì phần còn lại hiển nhiên vẫn là đất ở, bạn dễ dàng xin giấy phép xây dựng.
Nhưng nếu thửa đất của bạn có nguồn gốc là đất vườn, đất nông nghiệp xen kẹt chưa chuyển đổi mục đích; hoặc phần đất ở đã bị Nhà nước thu hồi hết, phần còn lại chỉ toàn là đất nông nghiệp. Lúc này, bạn bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư (nếu phù hợp quy hoạch) rồi mới được phép xây dựng nhà kiên cố.

5. Lời khuyên thực chiến từ Đức BĐS Ninh Bình

Để tránh tình trạng “đập nhà cũ đi rồi không xây lại được nhà mới”, Đức khuyên bạn nên thực hiện đúng quy trình 3 bước sau khi bị thu hồi đất:

Bước 1: Yêu cầu cơ quan Tài nguyên & Môi trường thực hiện đo đạc, cắm mốc lại ranh giới thực tế và tiến hành thủ tục đính chính/cấp đổi lại Sổ đỏ để ghi nhận diện tích mới.
Bước 2: Mang Sổ đỏ mới lên UBND cấp Huyện/Thành phố xin cấp Chứng chỉ quy hoạch để biết chính xác chỉ giới xây dựng và số tầng được phép xây trên tuyến đường mới.
Bước 3: Lập bản vẽ thiết kế tuân thủ đúng chứng chỉ quy hoạch và nộp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng trước khi đào móng.

Tại thị trường Ninh Bình, cùng với tốc độ mở rộng các tuyến đường vành đai và nâng cấp hạ tầng đô thị, rất nhiều hộ dân đang đối mặt với bài toán xây dựng lại nhà cửa sau giải tỏa. Việc nắm rõ luật sẽ giúp bạn bảo vệ tài sản và tránh bị phạt vi phạm hành chính.

Thông tin liên hệ Đức BĐS Ninh Bình

📞 Liên hệ: Nguyễn Văn Đức – Đức BĐS Ninh Bình
📱 Hotline: 094 268 3535 – 091 555 3535
🌐 Website: https://ducbds.com
📍 Địa chỉ: TP Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình.

Đức BĐS Ninh Bình – Trao giá trị thực, Giao dịch an toàn, Bảo vệ sự thịnh vượng của bạn!