Vì sao lô đất đẹp nhưng ngân hàng không nhận thế chấp?

Vì sao lô đất đẹp nhưng ngân hàng không nhận thế chấp? | Đức BĐS Ninh Bình

Nhiều người đi mua nhà đất thường rỉ tai nhau một kinh nghiệm: “Cứ đất nào ngân hàng đồng ý cho vay thế chấp thì đất đó an toàn”. Ngược lại, có những thửa đất nhìn bằng mắt thường vô cùng lộng lẫy – vị trí mặt tiền kinh doanh đắc địa, vuông vắn, không lỗi phong thủy, có sổ đỏ chính chủ đàng hoàng – nhưng khi chủ đất làm hồ sơ vay vốn, phía ngân hàng lại từ chối nhận làm tài sản đảm bảo.

Vậy uẩn khúc nằm ở đâu? Vì sao lô đất đẹp nhưng ngân hàng không nhận thế chấp? Hãy cùng Đức BĐS Ninh Bình bóc tách 5 lý do “chí mạng” ẩn giấu đằng sau ma trận thẩm định của ngân hàng ngay sau đây.

1. Thửa đất dính quy hoạch treo hoặc hành lang an toàn công cộng

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến các bộ phận thẩm định rủi ro của ngân hàng ra quyết định từ chối thẳng thừng, cho dù lô đất có đẹp đến mấy:

Quy hoạch phủ lưới: Lô đất mặt đường lớn rất dễ bị dính vào quy hoạch mở rộng lộ giới, chỉ giới đường đỏ hoặc hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn lưới điện cao thế, hành lang đê điều bảo vệ sông ngòi.
Tiêu chuẩn ngân hàng: Ngân hàng chỉ nhận thế chấp phần diện tích đất ở sạch hoàn toàn. Nếu dính quy hoạch thu hồi không bồi thường, hoặc phần diện tích còn lại sau quy hoạch quá nhỏ (k đủ điều kiện xây dựng), ngân hàng sẽ đánh giá tính thanh khoản bằng 0 khi phát mại và từ chối nhận tài sản.

2. Lỗi “chồng lấn ranh giới” trên bản đồ địa chính hệ thống

Một thửa đất thực địa xây tường bao vuông vắn, hàng xóm không tranh chấp cãi vã hằng ngày vẫn có thể bị “bác” hồ sơ vay do lỗi chồng biên:

Khi ngân hàng cử đơn vị khảo sát xuống đo đạc bằng máy quét tọa độ GPS và đối chiếu với bản đồ địa chính của Phòng Tài nguyên & Môi trường, họ phát hiện tọa độ của thửa đất này đang bị lệch, chồng lấn ranh giới đè lên sổ đỏ của hộ liền kề (lỗi này rất hay gặp ở các phôi sổ đỏ cấp cũ từ những năm trước).
Về mặt pháp lý, lỗi chồng lấn ranh giới này có nguy cơ phát sinh khiếu kiện cao. Ngân hàng sẽ yêu cầu chủ đất phải đi làm thủ tục đính chính, đo đạc cấp đổi lại phôi sổ chuẩn xác rồi mới xét duyệt cho vay.

3. Sổ đỏ ghi mục đích sử dụng là loại đất hạn chế giao dịch bảo đảm

Hình thức và loại đất thể hiện trên cuốn sổ đỏ gốc quyết định 80% việc ngân hàng có giải ngân hay không:

Đất nông nghiệp thời hạn ngắn: Nếu lô đất rất đẹp nhưng trên sổ lại thể hiện 100% là đất trồng lúa (LUC), đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất rừng sản xuất. Rất nhiều ngân hàng thương mại hiện nay siết chặt hạn mức hoặc từ chối nhận thế chấp đất nông nghiệp thuần túy diện tích nhỏ do tính thanh khoản khi phát mại rất khó khăn.
Đất được giao không thu tiền sử dụng đất: Nếu mảnh đất có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất của các tổ chức tôn giáo, dòng họ tôn nghiêm thì theo luật không được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng.

4. Thửa đất không có đường đi hiển thị trên Sổ Đỏ (Đất không lối đi)

Có những lô đất nằm ở vị trí thắt nút hoặc vùng ven, thực tế đi vào bằng một con đường bê tông rộng 3m – 4m rất thoáng xe ô tô chạy vô tư, nhưng ngân hàng vẫn lắc đầu:

Đường đi nhờ, đi mượn: Khi bóc tách bản vẽ trên sổ đỏ, con đường đi vào đó thực chất là đất của hộ khác cho đi nhờ, hoặc đường tự phát chung chưa được hiến đất làm đường công cộng, k hiển thị là đường đi trên bản đồ địa chính.
Ngân hàng quy định rất nghiêm ngặt: Tài sản đảm bảo bắt buộc phải có đường đi hợp pháp hiển thị trên sổ đỏ. Nếu lối đi chỉ dựa trên thỏa thuận mồm giữa các hộ dân, tài sản đó có nguy cơ bị cô lập bất cứ lúc nào và k thể thanh khoản khi cần phát mại đòi nợ.

5. Yếu tố rủi ro từ năng lực tài chính và lịch sử tín dụng của Chủ Mạch

Khi duyệt một bộ hồ sơ vay thế chấp, ngân hàng k chỉ thẩm định mỗi mảnh đất mà họ thẩm định con người – chính là chủ nhân của tài sản đó:

Lịch sử dính nợ xấu: Nếu người đứng tên trên sổ đỏ (hoặc vợ/chồng của họ) đang dính nợ xấu nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 trên hệ thống CIC toàn quốc, thì dù lô đất có trị giá hàng chục tỷ đồng, ngân hàng vẫn đóng hồ sơ từ chối cấp tín dụng.
Không chứng minh được dòng tiền nguồn thu: Ngân hàng cho vay dựa trên phương án trả nợ thực tế chứ k mục đích là đi tịch thu đất. Nếu chủ đất k có công việc ổn định, k chứng minh được thu nhập hằng tháng đủ năng lực trả cả gốc lẫn lãi, hồ sơ thế chấp vẫn bị loại như thường.

Lời khuyên vàng cho nhà đầu tư từ Đức BĐS Ninh Bình

“Nhìn vậy mà không phải vậy”, độ lộng lẫy của một lô đất bên ngoài không thể khỏa lấp được những khiếm khuyết pháp lý ẩn sâu bên trong. Đó là lý do vì sao trước khi xuống tiền đặt cọc mua bất kỳ bất động sản nào, việc check quy hoạch đa tầng và rà soát lịch sử thửa đất là bước đi sống còn.

Nếu bạn đang chuẩn bị mua một mảnh đất và muốn chắc chắn về độ an toàn của nó, hãy đưa điều khoản cam kết vào hợp đồng cọc: “Bên bán cam kết thửa đất đủ điều kiện pháp lý để thế chấp vay vốn tại các ngân hàng thương mại hợp pháp… Nếu bị ngân hàng từ chối do lỗi quy hoạch, tranh chấp, chồng lấn ranh giới, bên bán phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc”.

Nếu quý khách hàng và các nhà đầu tư tại Ninh Bình cần một đơn vị am hiểu luật pháp, quy hoạch bản địa để hỗ trợ đo đạc mốc giới thực địa, kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 và tư vấn thủ tục vay vốn ngân hàng giải chấp trọn gói, hãy để Đức BĐS Ninh Bình đồng hành cùng bạn. Chúng tôi cam kết làm việc minh bạch, nói lời thật, mang lại màng lọc an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của bạn!

Thông tin liên hệ Đức BĐS Ninh Bình

📞 Liên hệ: Nguyễn Văn Đức – Đức BĐS Ninh Bình
📱 Hotline: 094 268 3535 – 091 555 3535
🌐 Website: https://ducbds.com
📍 Địa chỉ: TP Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình.

Đức BĐS Ninh Bình – Giao dịch an toàn, Tư vấn tận tâm, Bảo vệ thịnh vượng của bạn!