Ngân hàng giữ sổ đỏ thì công chứng mua bán thế nào?

Ngân hàng giữ sổ đỏ thì công chứng mua bán thế nào? | Đức BĐS Ninh Bình

Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc một ngôi nhà hoặc thửa đất đang được chủ sở hữu thế chấp để vay vốn ngân hàng là điều hết sức bình thường. Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc pháp lý, khi sổ đỏ gốc đang nằm trong két sắt của ngân hàng thì Văn phòng công chứng không thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tình huống này thường khiến người mua e ngại vì sợ “thả gà ra đuổi” sau khi giao tiền cho chủ nhà đi chuộc sổ.

Vậy giải pháp chuẩn quy trình là gì? Ngân hàng giữ sổ đỏ thì công chứng mua bán thế nào để bảo đảm an toàn tuyệt đối cho cả ba bên? Hãy cùng Đức BĐS Ninh Bình nằm lòng lộ trình 5 bước xử lý đúng luật ngay sau đây.

1. Nguyên tắc cốt lõi: Phải tiến hành GIẢI CHẤP trước khi ký công chứng

Để một tài sản bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp theo Luật Đất đai, cuốn sổ đỏ đó bắt buộc phải sạch nợ và xóa đăng ký thế chấp:

Văn phòng công chứng sẽ từ chối đặt bút ký và đóng dấu vào Hợp đồng chuyển nhượng nếu tài sản vẫn đang hiển thị trạng thái “đang thế chấp” trên hệ thống chặn giao dịch toàn quốc (UCHI).
Do đó, quy trình mua bán bắt buộc phải trải qua bước: Tất toán khoản vay tại ngân hàng $\rightarrow$ Rút sổ đỏ gốc $\rightarrow$ Làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai $\rightarrow$ Ký hợp đồng công chứng mua bán chính thức.

2. Giải pháp 1: Người mua hỗ trợ tiền mặt cho người bán tự đi chuộc sổ

Đây là phương án đơn giản nhất nếu số tiền chủ nhà đang nợ ngân hàng nhỏ hơn hoặc bằng số tiền người mua dự định đặt cọc/thanh toán đợt 1:

Ký hợp đồng đặt cọc chặt chẽ: Hai bên ra văn phòng công chứng ký một Hợp đồng đặt cọc, ghi rõ mục đích số tiền cọc này là để bên bán mang vào ngân hàng tất toán khoản vay, rút sổ đỏ ra bán.
Phối hợp giao nhận tiền: Người mua cùng người bán mang tiền mặt (hoặc chuyển khoản) trực tiếp tại quầy giao dịch của ngân hàng đang giữ sổ. Ngay khi ngân hàng hạch toán thu nợ và trả lại sổ đỏ gốc kèm biên bản bàn giao tài sản, người mua sẽ là người trực tiếp giữ cuốn sổ đỏ này cùng chủ nhà đi làm thủ tục xóa thế chấp để phòng ngừa rủi ro chủ đất cầm sổ bỏ trốn.

3. Giải pháp 2: Áp dụng Quy trình Hợp đồng ba bên (An toàn tuyệt đối cho người mua)

Trong trường hợp số tiền chủ nhà nợ ngân hàng quá lớn (hoặc người mua không an tâm khi đưa tiền mặt cho chủ nhà tự xử lý), các bên sẽ yêu cầu ngân hàng phối hợp lập Thỏa thuận ba bên về việc thanh toán dòng tiền:

Bước 1: Bên mua mở một tài khoản thanh toán tại chính ngân hàng đang giữ sổ đỏ của bên bán.
Bước 2: Bên mua chuyển toàn bộ số tiền mua đất vào tài khoản này. Ngân hàng sẽ tiến hành phong tỏa số tiền đó lại.
Bước 3: Ngân hàng, bên mua và bên bán ký Biên bản thỏa thuận 3 bên. Ngân hàng đồng ý xuất kho, bàn giao sổ đỏ gốc cùng đơn xóa thế chấp cho công chứng viên/hai bên mang đi ký công chứng mua bán.
Bước 4: Ngay sau khi Hợp đồng mua bán được ký công chứng thành công, ngân hàng sẽ tự động trích thu từ tài khoản phong tỏa của bên mua để tất toán nợ cho bên bán, số tiền dư còn lại (nếu có) sẽ được mở phong tỏa trả về cho bên bán hưởng. Quy trình này triệt tiêu hoàn toàn rủi ro người bán lật kèo chiếm đoạt tiền cọc.

4. Quy trình thủ tục Xóa đăng ký thế chấp (Giải chấp) thần tốc

Sau khi rút được sổ đỏ gốc từ ngân hàng ra, tài sản vẫn chưa thể ký bán ngay mà phải thực hiện một bước hành chính bắt buộc tại cơ quan quản lý đất đai:

Hồ sơ giải chấp gồm: Sổ đỏ gốc, Đơn xin xóa đăng ký thế chấp (do ngân hàng cấp), Thông báo giải chấp của ngân hàng, CCCD của chủ đất.
Nộp hồ sơ: Hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thành phố nơi có đất.
Theo quy định, thời gian xóa thế chấp chỉ mất từ 1 đến tối đa 2 ngày làm việc. Cơ quan chức năng sẽ đóng dấu xác nhận “Đã xóa đăng ký thế chấp ngày… tháng… năm…” vào trang số 4 hoặc đính kèm tờ rời. Lúc này, mảnh đất đã hoàn toàn tự do và sẵn sàng cho việc ký công chứng sang tên.

5. Những rủi ro chí mạng người mua cần né tránh từ Đức BĐS Ninh Bình

Giao dịch mua bán nhà đất đang cắm ngân hàng là phương án giúp bạn mua được bất động sản giá tốt (vì chủ nhà thường đang ngộp tài chính), nhưng Đức khuyên bạn phải khắc cốt ghi tâm 3 lưu ý sau:

Tuyệt đối không đưa tiền trực tiếp cho chủ nhà ở ngoài: Nhiều người mua tin lời chủ nhà, giao tiền mặt tại nhà riêng để họ tự đi chuộc sổ. Đến khi nhận tiền xong, chủ nhà mang tiền đi tiêu việc khác, không chịu nộp vào ngân hàng, khiến người mua rơi vào cảnh tiền mất mà đất cũng không nhận được.
Kiểm tra kỹ nợ gốc và nợ phạt vọt xà: Trước khi nộp tiền tất toán hộ chủ nhà, phải yêu cầu nhân viên tín dụng ngân hàng in bảng tính gốc, lãi và phí phạt trả nợ trước hạn đến đúng ngày hôm đó. Có nhiều trường hợp số tiền chủ nhà nợ thực tế (cả gốc lẫn lãi phạt) vượt quá cả giá trị giao dịch của lô đất.
Đồng hành cùng đơn vị chuyên nghiệp: Quy trình luân chuyển dòng tiền chuộc sổ và xóa thế chấp đòi hỏi tính chính xác về mốc thời gian rất cao. Việc giao dịch qua hệ thống của Đức BĐS Ninh Bình sẽ là tấm khiên vững chắc cho bạn. Chúng tôi sẽ thay bạn soạn thảo biên bản cọc chặt chẽ, làm việc trực tiếp với đầu mối ngân hàng để kiểm tra dư nợ và đồng hành bảo vệ dòng vốn của bạn an toàn 100% cho đến khi cuốn sổ đỏ mới đứng tên bạn.

Thông tin liên hệ Đức BĐS Ninh Bình

📞 Liên hệ: Nguyễn Văn Đức – Đức BĐS Ninh Bình
📱 Hotline: 094 268 3535 – 091 555 3535
🌐 Website: https://ducbds.com
📍 Địa chỉ: TP Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình.

Đức BĐS Ninh Bình – Am hiểu luật pháp, Minh bạch dòng tiền, Bảo vệ sự an tâm của bạn!